El significado de este término hace referencia a la relación entre el capital invertido y el rendimiento obtenido en cifras porcentuales.
Por ejemplo, , un proyecto que requiere una inversión inicial de 20.000€ y que los rendimientos ese año son de 9.000€. En este caso, la rentabilidad obtenida por tu negocio sería del 45%.
Un error invisible consiste en comprar inmuebles al contado sin tener una estrategia firme de inversión:
Supongamos que, compras un inmueble por valor de 100,000€, con un rendimiento de un 5% anual, a esto deberás restarle los gastos de mantenimiento, impuestos y servicios, estos gastos reducen tu rendimiento anual, y si consideramos la inflación, incluso podría darse el caso de que estuvieras perdiendo dinero.
Cuando compras un inmueble es como si metieras ese dinero en un banco, debes de poner atención en qué tipo de inmueble te va a generar más rendimientos o utilidades, ya que todo el mundo compra para alquilar pensando que “se paga solo”.
Volvemos a viajar a Madrid pero, esta vez, a un piso que se encuentra en el Barrio de las Letras.
Este inmueble tiene una serie de características:
Dirección: Barrio de las Letras, Madrid
Superficie de valoración: 100 m2
Tipología: Piso
Con respecto a la realización de operaciones de compra-venta, el precio estimado de cierre del inmueble es de 535.616 euros. Esta estimación no incluye el precio de anejos al inmueble como garajes y trasteros, los cuales se estimarían en unos 39.000€ de garaje y 1.030 €/m2 de trastero.
Su entorno y sus puntos de interés:
Por otro lado, tenemos las características de la zona:
Es una zona urbana rica (A+/M+), con una renta media familiar de 40.747€ al año, una población de 10.312 habitantes y densidad de 180 habitantes por superficie.
Los pisos que más se compran y venden son los pisos con 4 o más dormitorios.
Con respecto a los datos socioeconómicos, el 75% de la población del ámbito es de nacionalidad española, mientras que el 25% es de nacionalidad extranjera. La procedencia de la población extranjera viene, sobretodo, de América con un 42,5% y de Europa con un 40,9%.
Además, la composición de hogares está integrada mayoritariamente por un hombre de 16 a 64 años, con un 16%, seguido por dos adultos de 16 a 64 años con un 14,9%.
El 51% de la población cuenta con un nivel de estudios de 3º grado y el estado civil del 58% de la población es soltero. En el otro extremo, sólo el 2% tiene como estado civil separado.
Si hablamos de la tasa de actividad, la mayoría de la población activa en hombres se encuentra entre 35 y 44 años con un 96%, y en mujeres está entre 30-34 con un 87%.
El número total de inmuebles en la zona son de uso residencial (61,2%), seguido por garajes y almacenamiento (22,5%) y comercial (6,8%).
LECCIÓN #1: Aprende y acostúmbrate a utilizar los Bienes Raíces como un instrumento financiero para construir tu propia riqueza, esto implica que siempre tengas en mente una estrategia de inversión que incluya el capital inicial, el tiempo y el rendimiento.
LECCIÓN #2: No es necesario ser el propietario de un inmueble para ganar dinero con ese inmueble. Busca siempre apalancarte en los inmuebles de alguien más, tanto en venta, arrendamientos, reformas, como en hacer uso de ellos para vivir.
LECCIÓN #3: Acostumbra tu mente a preguntarse en todo momento: ¿Aquí cómo gano dinero? En cualquier situación y en cualquier inmueble. Esa pregunta constante hará crecer tu “olfato de inversor” y tu “instinto emprendedor”.
LECCIÓN #4: Actúa como un banco, o incluso mejor: aprende a mover y administrar correctamente el dinero de terceros, siempre con la filosofía ganar- ganar, por ejemplo si logras que un amigo aporte dinero para explotar un inmueble a buen precio, puedes darle unos rendimientos del 10% o 20% anual y tú te quedas con el 30% o 40% de beneficio, de esta forma ganas con el negocio y a su vez tienes la flexibilidad de mover el dinero varias veces durante el año y generar más rendimientos. Recuerda que el que parte y comparte se queda con la mayor parte.
LECCIÓN #5: Mantente en constante aprendizaje y actualización de tu capital intelectual. Asiste a todo tipo de talleres, cursos, formaciones, etc. y acostúmbrate al auto-aprendizaje, te sorprenderás de la cantidad de información que está ahí disponible y lista para hacerte ganar dinero.
Viajemos a Madrid… y en concreto a un piso en Almagro.
Este inmueble tiene una serie de características:
Dirección: Almagro, Madrid
Superficie de valoración: 100 m2
Tipología: Piso
Con respecto a la realización de operaciones de compra-venta, el precio estimado de cierre del inmueble es de 592.567 euros. Esta estimación no incluye el precio de anejos al inmueble como garajes y trasteros, los cuales se estimarían en unos 43.500€ de garaje y 1.033 €/m2 de trastero.
Su entorno y sus puntos de interés:
Por otro lado, tenemos las características de la zona:
Es una zona urbana de alto nivel de riqueza (A+/A+), con una renta media familiar de 51.765€ al año, una población de 19.912 habitantes y densidad de 207 habitantes por superficie.
Los pisos que más se compran y venden son los pisos con 4 o más dormitorios.
Con respecto a los datos socioeconómicos, el 86% de la población del ámbito es de nacionalidad española, mientras que el 14% es de nacionalidad extranjera. La procedencia de la población extranjera viene, sobretodo, de América con un 44,1% y de Europa con un 38,4%.
Además, la composición de hogares está integrada mayoritariamente por dos adultos, uno al menos de 65 años o más, con un 13,7%, seguido por una mujer de 65 años o más con un 11,4%.
El 55% de la población cuenta con un nivel de estudios de 3º grado y el estado civil del 48% de la población es soltero siendo, en el otro extremo, solo el 1% separado.
Si hablamos de la tasa de actividad, la mayoría de la población activa en hombres se encuentra entre 35 y 44 años con un 95%, y en mujeres está entre 30-34 con un 86%.
El número total de inmuebles en la zona son de uso residencial (51,8%), seguido por garajes y almacenamiento (36,1%) y oficinas (5,4%).
En la publicación de hoy, vamos a determinar qué tan saludable te encuentras calculando tu número mágico.
Entonces, ¿cuál es tu salud financiera? Calculemos tu número mágico
Lo primero que vamos a hacer es escribir tu edad actual y restarle 26,5. Son 26,5 años porque, en promedio, es la edad en que las personas inician su edad productiva, cuando empiezan a ganar dinero.
A continuación, como segundo paso multiplica esa cifra que te resulte por tus ingresos mensuales promedio, por ejemplo desde los 26,5 años.
Z es la cantidad mínima que deberías tener como patrimonio, es lo que deberías tener en inmuebles, acciones de empresa, negocios funcionando, educación, etc.
Si la cifra no te ha dado el suficiente patrimonio, con estas técnicas podrás tenerlo en uno o dos años; es decir, podrás crear el patrimonio de toda una vida en pocos años. En caso de que rebases la Z, podrás utilizar los Bienes Raíces para aumentar tu fortuna.
Viajemos a Madrid… y en concreto a un piso en el Paseo de la Castellana.
Este inmueble tiene una serie de características:
Dirección: P.º de La Castellana, 259, 28046 Madrid
Superficie de valoración: 114 m2
Tipología: Piso
Con respecto a la realización de operaciones de compra-venta, el precio estimado de cierre del inmueble es de 448.158 euros. Esta estimación no incluye el precio de anejos al inmueble como garajes y trasteros, los cuales se estimarían en unos 19.800€ de garaje y 1.375 €/m2 de trastero.
Su entorno y sus puntos de interés:
Por otro lado, tenemos las características de la zona:
Es una zona urbana rica (A+/M+), con una renta media familiar de 55.691€ al año, una población de 33.461 habitantes y densidad de 154 habitantes por superficie.
Los pisos que más se compran y venden son los pisos con 4 o más dormitorios.
Con respecto a los datos socioeconómicos, el 95% de la población del ámbito es de nacionalidad española, mientras que el 6% es de nacionalidad extranjera. La procedencia de la población extranjera viene, sobretodo, de América con un 44,6% y de Europa con un 31,4%.
Además, la composición de hogares está integrada mayoritariamente por dos adultos de 35 años o más y dos de 16 a 34, con un 14,8%, seguido por dos adultos de 16 a 64 años con un 10,8%.
El 44% de la población cuenta con un nivel de estudios de 3º grado y el estado civil del 50% de la población es casado, en cambio, solo el 1% está separado.
Si hablamos de la tasa de actividad, la mayoría de la población activa en hombres se encuentra entre 35 y 44 años con un 97%, y en mujeres está entre 30-34 con un 86%.
El número total de inmuebles en la zona son de uso residencial (51,7%), seguido por garajes y almacenamiento (39,4%) y comercial (2,2%).
RECIBIRÁS LLAMADAS DE COMPRADORES A CUALQUIER HORA DEL DÍA
Tanto los potenciales compradores como agencias inmobiliarias y curiosos se verán atraídos por tu anuncio y querrán llamarte para obtener más información.
Acostúmbrate a las interrupciones durante los desayunos, las comidas, las siestas, las cenas, el horario laboral…, o cómprate un móvil de prepago en el que recibir todas las llamadas y que puedas apagar en los momentos inoportunos.
VISTE TU CASA
Ya hemos hablado del Home Staging, pero quiero insistir en que deberás mantener la vivienda preparada de forma permanente porque no sabrás en qué momento puedes recibir una visita.
Limpieza y orden son la clave principal para causar una buena impresión.
CONTROLA QUÉ PERSONAS ENTRAN EN TU CASA
Haz un control de todas las personas que quieran visitar el inmueble, pídeles el DNI y rellena un libro de visitas para saber quién entra en tu casa y con qué intención lo hace.
Te sorprenderá comprobar la cantidad de gente a la que abrirás las puertas de tu casa sin conocerla, y podrías enfren- tarte a posibles okupas, ladrones…
FÓRMATE ADECUADAMENTE PARA LA VENTA DEL INMUEBLE
En este sentido tienes que dejar de verte como un simple propietario y ser un profesional inmobiliario. Ten en cuenta que la diferencia entre una buena o una mala negociación puede suponer mucho dinero para el propietario (en este caso tú), por lo que documentarte sobre técnicas de negociación a la hora de vender una vivienda podrá ahorrarte miles de euros.
De igual modo, muéstrate aseado, bien vestido y sé educa- do. Es importante la percepción que recibe de ti el posible comprador, ya que le dará tranquilidad y más confianza si llegáis a un acuerdo de compra.
Navegar en Internet se ha convertido en un hábito para la mayoría de nosotros, y cada día se visitan millones de sitios en busca de noticias e información de todo tipo. Internet es también una herramienta valiosa para la venta de bienes inmuebles. Por ello, anunciar online tu casa es la clave para venderla de forma más rápida y segura.
Hasta hace algún tiempo, el periódico era la mejor manera de buscar entre las principales oportunidades del momento. Había una serie de anuncios y ofertas en varias categorías, marcabas con el lápiz los más interesantes y llamabas al propietario para conocer más detalles. En cambio hoy, a través de Internet, puedes ver todas las opciones en línea y hacer clic en las casas que más te atraen. Conocerás todas sus especificaciones y podrás ver su aspecto sin moverte del sofá.
En los anuncios online, como en tantas otras cosas, una buena primera impresión es esencial. En apenas un minuto, el usuario se habrá formado una idea de la propiedad que quieres vender, por lo que tienes que enamorarle en esos sesenta segundos.
Los primeros veinte se enfocará en la foto principal, y los siguientes cuarenta en las demás imágenes. Sólo si estás le convencen leerá el resto de características y detalles del anuncio, por lo que recuerda, una vez más, la importancia de utilizar unas buenas fotografías.
Para que la publicación de tu anuncio sea más efectiva, deberás colgarlo en diferentes portales inmobiliarios y tener en cuenta estos consejos:
– Es importante atraer la atención de los compradores con un título llamativo. Capta el interés del lector usando la creativi- dad y provocando su curiosidad.
– Crea un anuncio completo pero corto al mismo tiempo; una nota de entre 400 y 1000 palabras bastará. Resume toda la información del inmueble y destaca sus principales puntos fuertes.
– Utiliza fotos que realcen las características de la propiedad. Aquí puedes incluir todas las que quieras; de hecho, cuantas más, mejor. Si hay pocas imágenes, el posible comprador pensará que intentas ocultar algún defecto de la casa y provocarás su desconfianza. Recuerda que las fotos deben ser de buena calidad.
Muchas veces, la primera imagen es la de la fachada del edificio. Sin embargo, si tu propiedad es un apartamento, es mejor publicar fotos de su sala de estar o cocina.
– Incluye también, si es posible, un plano de la vivienda que detalle la subdivisión de las habitaciones y la ubicación de puertas y ventanas.
Es importante también saber definir quién será el público objetivo de tu anuncio. La situación actual del mercado inmo- biliario contribuye a que muchos potenciales compradores sean extranjeros, por lo que deberías también promocionar tu vivienda en portales internacionales.
Los compradores que desean invertir en inmuebles fuera de su país son personas de alto poder adquisitivo y que vienen acompañados por sus familias. Aunque muchos se ven interesados en adquirir propiedades con fines vacacionales, la mayor parte busca también una forma de inversión y de revalorizar su dinero. Los extranjeros tienden a agruparse. La proximidad a su país de origen, la presencia de familiares y amigos, la conveniencia de transporte aéreo o el clima son consideraciones impor- tantes para todos los posibles compradores extranjeros.
Por ello, hay ciertos mercados que se pueden definir como mercados naturales y que un vendedor profesional podrá ayudarte a considerar.
DEBERÁS TENER EN CUENTA LA LEGISLACIÓNVIGENTE Y EL PAPELEO.
Burocracia, ya sabes. Control de blanqueo de capitales, formas de pago, escrituras, que si vas al Ayuntamiento y no tienes todo, vuelves a ir y sigues sin tenerlo…
Si no te importa enfrentarte a este tipo de trámites aunque no tengas experiencia, adelante. Pero, personalmente, creo que es esencial que esta parte de la venta la delegues en un profesional. Podrán ayudarte en estas cuestiones asesores inmobiliarios. Desconfía de ese “cuñado” o amigo que siempre lo sabe todo, y guíate mejor por la buena reputación de un profe- sional experto.
DEBERÁS SER ENTENDIDO EN CONTRATOS VARIOS.
Ten en cuenta que un mal contrato te puede costar, como mínimo, dinero, e incluso, en casos extremos, tu propia vivienda.
Delega esta tarea a algún profesional inmobiliario de tu zona, y así tendrás las máximas garantías de hacer bien las cosas y evitar males mayores.
TRÁMITES Y DOCUMENTOS NECESARIOS: 1) Documento Nacional de Identidad, Tarjeta de Residencia en vigor, o Pasaporte vigente, de todos los titulares registrales.
2) Escritura original del inmueble.
3) Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (Contribución) del año vigente.
4) Comunidad de Propietarios al corriente de pagos.
5) Último recibo pagado de cada uno de los servicios del inmueble.
6) Cédula de habitabilidad vigente. Las cédulas expedidas antes del 2004 tienen una vigencia de 10 años desde la fecha de expedición y las expedidas con posterioridad, de 15 años. Sin la Cédula de Habitabilidad vigente no se podrá otorgar la escritura de compraventa. Consulta si en tu comunidad autónoma es exigible la aportac- ión de esta cédula.
7) Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda. El notario exigirá también este certificado. Además, debes tramitarlo desde el momento en que decidas poner la propie- dad a la venta, ya que sin él no se podrá realizar la publicidad del inmueble.
8) Con referencia a posibles cargas existentes sobre la finca que se transmite: hipoteca, condición resolutoria y otras cargas.
9) Plusvalía del Ayuntamiento. Te recuerdo que se tendrá que liquidar en el Ayuntamiento correspondiente en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de formalización de la Escritura de Venta, debiendo presentar una COPIA SIMPLE de dicha Escritura, que deberás recoger en el despacho del Notario.
10) Llaves de la vivienda. El acto de entrega de llaves en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa conlleva la entrega material de la posesión de la vivienda.
11) Condición de vivienda habitual del matrimonio. En el caso de que la vivienda constituya el domicilio familiar, y sea propiedad sólo de un miembro de la pareja, deberán acudir a la firma ambos, para que quien no es propietario consienta en su venta.
12) Inspección Técnica de Edificios. El certificado de aptitud en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
a. Si lo determina el Programa de inspecciones técnicas obligatorias. b. Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales. c. Si el edificio o las viviendas del edificio se tienen que acoger a programas públicos de ayudas.
13) Garantías. En el caso de que la vivienda tuviera menos de 10 años, se deberá aportar el seguro decenal por vicios ocultos y desperfectos de estructura, que te entregó el promotor el día de su adquisición.
“No hay nada más cansado que una tarea no terminada” WILLIAM JAMES
¿Aún no tienes listas las fotografías de tu inmueble? No lo publicites hasta que las tengas. Con tanta información online disponible actualmente, sólo tienes un par de segundos para captar la atención de los posibles compradores.
Si hacen una búsqueda en Internet y tu casa no va acompañada de buenas imágenes, no hay nada a lo que vayan a prestar atención. Lo más seguro es que sigan adelante y no vuelvan a revisarla.
Ten en cuenta que las fotos de los móviles están muy bien para enviarlas informalmente entre amigos, pero no se pueden comparar con la calidad de las imágenes tomadas por un fotógrafo experimentado y con una buena cámara.
Si tú, o tu agente, no tenéis una cámara de buena calidad, ni experiencia en fotografía inmobiliaria, considera contratar a un profesional para que las haga. Si bien es un gasto adicional, piensa que cuando sacas una propiedad al mercado estás compitiendo contra otros muchos vendedores.
Si sus viviendas destacan con fotografías atractivas y la tuya no, tendrás más problemas para conseguir compradores interesa- dos, lo que podría provocar que tu casa permanezca en el mercado más tiempo del esperado.
Como propietario, obviamente sabes cuándo tu casa dispone de la mejor luz natural. Asegúrate de que las fotos se toman durante esos momentos y de que todo está limpio y ordenado antes de la sesión. Al igual que en un piso piloto, quita de en medio todos los juguetes de niños y mascotas, y despeja totalmente las distintas habitaciones.
Imagínate cómo hacen las sesiones de fotos las revistas de decoración o las tiendas de muebles para sus catálogos. ¿Crees que lanzarían una campaña con fotos de los muebles del salón manchados o con una iluminación inadecuada? Por supuesto que no, y tampoco deberías hacerlo tú.
